合理的な不動産投資とは(5)

■不動産投資における落とし穴とは?

 今回は、通常見落としてしまいかねない不動産投資リスクというテーマで、いくつかケースを挙げていきたいと思います。

1.売買編

1)修繕積立金の未達による一時負担金の発生
 修繕積立金とは、長期修繕計画の中で必要な修繕工事の総コストを算出し、それを管理費と同様に月単位あたりで計画的に積立できる費用です。修繕積立金の算出については、所有者によって編成された管理組合の指示により、建物管理会社や一級建築士事務所等が作成する長期修繕計画書に基づいて算出され、管理組合が承認する形で決定されます。
 しかしながら、個々の物件によっては、将来の長期修繕工事の時期に積立不足になってしまう物件や、修繕計画や維持管理状況がずさんなために一時負担金が突発的に発生しかねない物件が現実的には存在しています。
 そのような物件の収益性を合理的に評価するためには、長期修繕計画の過去の実績を調べて、現時点から将来における計画の安定性を精査することが必要です。そして、一時負担金が発生する可能性がある場合には、想定コストを支出項目に含めた上で運用利回りを算出する必要があります。
 その結果、一時負担金や修繕積立金の増額が必要な場合でも期待利回りを維持可能な運用計画が立てられます。

2)新築物件の落とし穴
 新築物件は、長期のローンが適用されやすいことからサラリーマンの方々を中心に人気があります。そのうたい文句は、建物の劣化状況の評価が不要なこと、減価償却費による損益通算の効果が大きいこと(新築のため建物の割合が高い)、管理または修繕コストが少ないこと、中古物件に比べて最新スペックのため高い賃料が取れることなどが見受けられます。
 このように、表向きは上記の理由から多くの取引が行われている新築物件ですが、具体的に購入するにあたり見落としてはならない点が二つあります。
 第一に、新築物件の賃料には、「新築物件に住みたい」という賃借人のニーズが新築プレミアムとして上乗せされていることから、当初入居した賃借人が退去して新規募集を行った場合、新築プレミアムが剥がれ落ちた賃料、即ち周辺の中古物件の相場賃料に引っ張られてしまう傾向が強いことです。また、入居前に想定賃料として販売している物件では特に注意が必要です。
 第二に、当初設定された管理費や修繕積立金が将来的に増加したことにより、当初期待していた利回りを獲得できないケースがあります。似たような事例として、バブル時に販売されていた収益不動産の中で利回りを良く見せるために意図的にコストを抑えられていたケースがあります。そこまで悪質ではないとしても、新築物件の建物管理コストと期間が経過した物件の建物管理コストは内容も費用も異なることから、長期的な視点で経常的に発生する費用の増加を見込む必要があります。
 よって、賃料の下落リスクと管理コストの上昇リスクを合理的に予測した場合の期待利回りが満足できるレベルかどうか査定し、物件価格に付加されている新築プレミアムを数値化することが必要です。

3)現空の物件を選ぶメリットについて
 現空物件は、物件自体の生産性が0の状態であることから、収益物件としてネガティブな見方をされることが少なくありません。そのような物件は、空室リスクが目立って見えることから、入居中の物件と比べると安定性という観点から劣るように思われますが、見方を変えると物件の選定を行う上でのメリットも幾つかあります。
 一番のポイントは専有部分の間取りや設備を実際にチェックすることが出来る点です。入居中の物件はどうしても設備の使用状況や使い勝手など実態を把握しづらいので過去の記録や経験から予測せざるを得ませんが、購入前に資産のクオリティをチェックできるので売主との交渉が行いやすく、リフォームした上で専有部分のクオリティを高めたり、必要な修繕箇所の把握を事前に行うことが出来ます。
 以上のことから、入居中の物件と比較した場合に、空室の物件であっても空室理由がタイミングによるものであったり、ネガティブな理由であったとしても費用対効果をより具体的に評価できる場合には、投資対象として検討する価値が十分にあるといえます。


2.賃貸管理編

1)法人名義で借りた物件のリスク
 法人名義で賃貸契約を締結した物件は、個人に比べると身元が安心できる点や賃借期間が長いケースが多いことから、賃借人の属性として望ましいことが一般的に言えますが、法人名義であるが故の潜在的なリスクがあることも指摘されています。
 例えば、ある法人が従業員の共同住居として使用したり、夜間勤務の従業員の宿泊所として使用される場合に、内装や設備の維持への自己責任が希薄な使用者によって退去時のリフォーム費用が増える可能性があります。
 また、複数人の外国人の居住用として法人が借りる場合がありますが、生活文化の違いが使用状況に現れたり、周りの住民との間でのトラブルになる可能性もゼロではありません。逆に言えば、外国人向けに快適な環境が整った賃貸空間の供給も少ないことから、外国人をターゲットにした物件を提供することも一つの投資機会といえます。
 いずれにしても、法人名義で契約を結ぶ場合は、用途と使用状況についてはコントロール可能な状況にし、条件に見合った賃料の設定を行う必要があります。

2)賃貸契約期間の長い物件のリスク
 賃貸期間の長い物件は、賃借人のニーズが高い賃貸物件と評価できる一方で、賃借期間が長いからこその潜在的なリスクも考えられます。それは、貸す側にとって好ましくない生活スタイルや、設備等をぞんざいに扱ったがために、賃借人が退去した後に何から何まで全て新しく更新しなければならなくなってしまうリスクです。
 特に、畳やクロスが煙草や湿気で傷んでしまったり、バス・トイレ・キッチンなどの使用状況がひどいために設備や配管自体に劣化が生じた場合の回復コストは収益性を大きく圧迫することになります。
 このようなことから、賃借期間の長い物件の内部状況に関して何らかの機会を見つけて定期的にチェックできるようにすることや、不穏な兆候が見えた場合には早期に手を打つことが必要です。
 例えば、年次点検や賃借人から設備の修理依頼が来たときに業者任せにせずに、自らが同行することや委託管理会社に具体的に指示しておくことが有効であると考えられます。

(片山直樹)

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

グローバル投資のポイント(9)

■設備投資・全額損金算入OKの影響■

 6月28日、自民党税制調査会は日、中長期の税制抜本改革に関する論点整理を決定しました。新聞各紙の報道では、消費税の引き上げ幅や時期が言及されていないなど消費税関連の話題を大きく取り上げていましたが、今後の企業活動を考える上でポイントとなるのは、企業の設備投資額の全額損金算入を検討することを明記した点にあると思われます。

 企業の機械設備には固定資産税という税金が課せられ、税額は保有する機械設備の金銭価値によって決まります。機械設備の金銭価値は、企業のバランスシートに計上された額と考えられます。一般に機械設備は年とともに劣化すると考えられるので、バランスシートに記載されている機械設備の金銭価値は年とともに減額されます。この仕組みを減価償却といいます。よって、機械設備に課せられる固定資産税の金額は機械を導入した当初が一番高くなり、減価償却がされるにしたがって徐々に小さくなります。

 機械設備は未来永劫使えるものではなく、いずれ使えなくなるので、機械設備の金銭価値はいずれゼロになり、固定資産税額もゼロに近づくことになります。しかし、現行の日本の税制では、機械設備がいくら古いものでも、一定の固定資産税が発生します。なぜなら、現行の税制では、機械設備の減価償却可能額は、機械の購入額の95%であり、残り5%は機械設備を廃棄処分にしない限り、機械設備の金銭価値として残り続けるからです。

 この仕組みの元では、機械設備を多く有する企業ほど固定資産税を多く払うことになります。たとえば、1,000億円で建設したビルを保有する企業の場合、そのビルが建設されてから200年経過したとしても、このビルは税制の上では、50億円(1,000億円の5%)の価値があるとみなされ、50億円に対して固定資産税が課せられることになります。

 じつは機械設備の減価償却可能額は、米英仏独など主要国のほとんどが100%償却、つまり、設備投資額を(最終的には)全額損金算入することが認められています。このため財界などでは、現行の制度では設備投資の負担が他国に比べて大きく、企業の国際競争力の低下につながっている、と指摘してきました。今回、自民党税制調査会が、企業の設備投資額の全額損金算入を検討する、と明記したことは、財界からの指摘に応えたものといえます。

 仮に、日本においても、設備投資額の全額損金算入が認められると、企業にはどのような影響が及ぶのでしょうか。

 内閣府の国民経済計算によると、企業設備のストック額は約70兆円です。一方、企業の機械設備に課せられる固定資産税は約1.5兆円ですので、企業は機械設備ストック額の約2.1%を固定資産税として政府に納付していることになります。設備投資額の全額損金算入が認められると、企業の保有設備の減価償却額は現状(約70兆円)から73.7兆円に増加します。つまり減価償却の増加分3.7兆円の2.1%である約780億円が企業の減税分となります。

 780億円程度の減税であれば、マクロでみた場合さほど大きな影響を及ぼさない気もします。ただ、設備投資額の全額損金算入は、法人税だけでなく企業のバランスシートにも影響を及ぼすことを忘れてはいけません。

 さきほどラフに試算したように、設備投資額の全額損金算入が認められると、企業の減価償却は約3.7兆円増加することになります。言い換えると、企業のバランスシートに記載されている機械設備は、3.7兆円減額されることとなり、それだけ資金繰りが楽になることを意味します。

 自民党税制調査会の決定が、現実のものとなるとは言い切れませんが、仮に設備投資額の全額損金算入が認められれば、マクロでみた企業は、税制変更で3.7兆円のフリーキャッシュを得ることになります。各企業がこの3.7兆円をどのように使うかは興味深いテーマの1つといえそうです。

村田雅志(むらた・まさし)
(GCIキャピタル・チーフエコノミスト)

<筆者について>
三和総合研究所、三和銀行にて産業機械アナリスト、
UFJ総合研究所にてエコノミストとして活動後、
2004年にGCIアセットマネジメント入社。05年9月より現職。

現在、コンテンツ事業の立ち上げに奮闘中。
GCIグループ初の投資情報サイト【Klugクルーク】にて、投資に関する
コラムを執筆中。

<主な著書>
景気予測から始める株式投資入門」(パンローリング)
絶対リターンを目指すオルタナティブ投資」(すばる舎)

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

知って得する先物取引(16)

■先物取引実践編(2)■

=リスク限定売買仕法―両建てはしてはならない=

○高きを売り、安きを買うというサヤ取り的発想で

 前回お勧めした、資金の3分の1で商品先物取引を行なうというのは、思惑と異なった時に対処することが必要であるからです。金の場合ですとストップ高・安の場合は9万円の証拠金に対して6万円の追加証拠金を入れなければなりません。
 ポイントは損切りをせず、追加証拠金を入れた後の対応です。ストップ高のケースで考えますと、ストップ高を付けるということは明日も高いだろうという思惑から買い物が入っているのですから余程のことがなければ続伸します。
恐らく、その時点では用意した時点の資金の半分は証拠金として充当されています。

 対処ケースとしては様々なケースが考えられます。
1)何もせず相場が下落するのを待つ
2)思いきって売り玉を手仕舞う
3)さらに下値での買い玉を建てて損失の拡大を防ぐ
4)高値と思われるところで追加売りを行なう。

1)はさらに追加資金を入れても耐えられる場合は有効ですが、往々にして耐え切れず大損してしまうケースが多いものです。資金に余裕があるなら4)がお勧めです。売り値平均が上昇幅の半分になりますので、その翌日にさらに上値追いとならない限りは助かる確率が高いといえます。
2)が最も簡単で、見切り千両とも言われますように、見通しと異なったのですから損切りして次のチヤンスを待つ、あるいは方針を変更し買いに回るというのも一つです。自分が高値だと思って売ったということはそうした人気が強かったからこそです。自分の観測は多数意見に沿ったものであるから損したのであるから方針転換するのも手ですが、損失を出した場合は暫時、静観するのが良いものです。
最悪は3)です。「両建て両損」という言葉がありますが、これは、簡単に言えば高値の買い、安値の売りをポジションとして持ってしまうということです。
なお、相場が上昇して買い玉に利が乗ったとしても売り玉の損は拡大していることになります。資金的には全く増えていないわけですからなお上昇したら損失が拡大する一方になってしまいます。資金的な問題から両建てを行なってしまった場合は損玉を目をつぶって手仕舞い、その損の半分でも買いがカバーできたら良しとしなければなりません。

 なお、両建てとサヤ取りは似て非なるものです。例えば東京工業品取引所は中東原油、ガソリン、灯油が上場されていますが、中東原油からガソリン価格を引いたものが精製費と考えて、1万5千円前後ガソリンが割高でなるのが当然ですが、ガソリンの先高期待が強く、1万9千円以上開くようでしたら割高とみられるガソリンを売って原油を買うというものです。
 また、逆にガソリンの割高度が1万4千円台になったらガソリンが割安なのでガソリンを買って、原油を売って適正水準まで修正されるのを待つというものがサヤ取りです。確かに売りと買いを同時に建てるため両建てに似ていますが、異常な状態が正常に戻る過程の値幅を取るものです。
 ヘッジファンドにしても価格変動リスクを回避しつつ高いものを売り、安いものを買うことによって利益を得ているものです。金は円建てとなっているためNYほどしっくりとはいきませんが、米国ではドル高、債券の金利高では金は売られますが、ドル安、金利安では金は買われるという相関関係で動きますので、ポジションも金利上昇が見込まれる時にはNY金で売りヘッジを行なうという手法を取ります。

 商品先物取引を行なう時には買う時点でヘッジで売る商品、あるいは割高とみられる限月は売れると考えてサヤ取り的な手法で行なうことをお勧めします。

元吉和雄

<筆者について> 
ファンダメンダルズを基本に商品先物投資の啓蒙と情報提供に貢献すべく設立された、(株)日本先物情報ネットワーク代表取締役社長。
 長年商品先物市場で活躍し、豊富な経験と知識で自らも情報提供を行っている。

株式会社日本先物情報ネットワーク
http://com.nsnnet.jp/

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

億の近道2006/06/30


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投資情報メールマガジン                   2006/06/30
              イ意 の 近 道

         −プロが導く「億」資産への近道−   週4回発行
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
【ご挨拶】
 将来の資産形成のために個人投資家の方にも機関投資家並以上の情報提供を
したい。また同時に、当メルマガを通じてより多くの方に自立した投資家を目
指していただきたいと考えております。各種分析や銘柄を参考にして、「億」
の資産を目指し、自立した投資家への道を歩みましょう!

   ★当メルマガは等長フォントでの閲覧を前提にしております★

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             −本日の目次−
      (本日の担当:元吉和雄&村田雅志&片山直樹)

    ◆コラム「知って得する先物取引(16)」:元吉 和雄
    ◆コラム「グローバル投資のポイント(9)」:村田 雅志
    ◆コラム「合理的な不動産投資とは(5)」:片山 直樹

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◆コラム「知って得する先物取引(16)」

■先物取引実践編(2)■

=リスク限定売買仕法―両建てはしてはならない=

○高きを売り、安きを買うというサヤ取り的発想で

 前回お勧めした、資金の3分の1で商品先物取引を行なうというのは、思惑
と異なった時に対処することが必要であるからです。金の場合ですとストップ
高・安の場合は9万円の証拠金に対して6万円の追加証拠金を入れなければな
りません。
 ポイントは損切りをせず、追加証拠金を入れた後の対応です。ストップ高の
ケースで考えますと、ストップ高を付けるということは明日も高いだろうとい
う思惑から買い物が入っているのですから余程のことがなければ続伸します。
恐らく、その時点では用意した時点の資金の半分は証拠金として充当されてい
ます。

 対処ケースとしては様々なケースが考えられます。
1)何もせず相場が下落するのを待つ
2)思いきって売り玉を手仕舞う
3)さらに下値での買い玉を建てて損失の拡大を防ぐ
4)高値と思われるところで追加売りを行なう。

1)はさらに追加資金を入れても耐えられる場合は有効ですが、往々にして耐
え切れず大損してしまうケースが多いものです。資金に余裕があるなら4)が
お勧めです。売り値平均が上昇幅の半分になりますので、その翌日にさらに上
値追いとならない限りは助かる確率が高いといえます。
2)が最も簡単で、見切り千両とも言われますように、見通しと異なったので
すから損切りして次のチヤンスを待つ、あるいは方針を変更し買いに回るとい
うのも一つです。自分が高値だと思って売ったということはそうした人気が強
かったからこそです。自分の観測は多数意見に沿ったものであるから損したの
であるから方針転換するのも手ですが、損失を出した場合は暫時、静観するの
が良いものです。
最悪は3)です。「両建て両損」という言葉がありますが、これは、簡単に言
えば高値の買い、安値の売りをポジションとして持ってしまうということです。
なお、相場が上昇して買い玉に利が乗ったとしても売り玉の損は拡大している
ことになります。資金的には全く増えていないわけですからなお上昇したら損
失が拡大する一方になってしまいます。資金的な問題から両建てを行なってし
まった場合は損玉を目をつぶって手仕舞い、その損の半分でも買いがカバーで
きたら良しとしなければなりません。

 なお、両建てとサヤ取りは似て非なるものです。例えば東京工業品取引所は
中東原油、ガソリン、灯油が上場されていますが、中東原油からガソリン価格
を引いたものが精製費と考えて、1万5千円前後ガソリンが割高でなるのが当
然ですが、ガソリンの先高期待が強く、1万9千円以上開くようでしたら割高
とみられるガソリンを売って原油を買うというものです。
 また、逆にガソリンの割高度が1万4千円台になったらガソリンが割安なの
でガソリンを買って、原油を売って適正水準まで修正されるのを待つというも
のがサヤ取りです。確かに売りと買いを同時に建てるため両建てに似ています
が、異常な状態が正常に戻る過程の値幅を取るものです。
 ヘッジファンドにしても価格変動リスクを回避しつつ高いものを売り、安い
ものを買うことによって利益を得ているものです。金は円建てとなっているた
めNYほどしっくりとはいきませんが、米国ではドル高、債券の金利高では金
は売られますが、ドル安、金利安では金は買われるという相関関係で動きます
ので、ポジションも金利上昇が見込まれる時にはNY金で売りヘッジを行なう
という手法を取ります。

 商品先物取引を行なう時には買う時点でヘッジで売る商品、あるいは割高と
みられる限月は売れると考えてサヤ取り的な手法で行なうことをお勧めします。

元吉和雄

<筆者について> 
ファンダメンダルズを基本に商品先物投資の啓蒙と情報提供に貢献すべく設立
された、(株)日本先物情報ネットワーク代表取締役社長。
 長年商品先物市場で活躍し、豊富な経験と知識で自らも情報提供を行ってい
る。

株式会社日本先物情報ネットワーク
http://com.nsnnet.jp/

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関し
 ては御自身の責任と判断で願います。)

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◆コラム「グローバル投資のポイント(9)」

■設備投資・全額損金算入OKの影響■

 6月28日、自民党税制調査会は日、中長期の税制抜本改革に関する論点整
理を決定しました。新聞各紙の報道では、消費税の引き上げ幅や時期が言及さ
れていないなど消費税関連の話題を大きく取り上げていましたが、今後の企業
活動を考える上でポイントとなるのは、企業の設備投資額の全額損金算入を検
討することを明記した点にあると思われます。

 企業の機械設備には固定資産税という税金が課せられ、税額は保有する機械
設備の金銭価値によって決まります。機械設備の金銭価値は、企業のバランス
シートに計上された額と考えられます。一般に機械設備は年とともに劣化する
と考えられるので、バランスシートに記載されている機械設備の金銭価値は年
とともに減額されます。この仕組みを減価償却といいます。よって、機械設備
に課せられる固定資産税の金額は機械を導入した当初が一番高くなり、減価償
却がされるにしたがって徐々に小さくなります。

 機械設備は未来永劫使えるものではなく、いずれ使えなくなるので、機械設
備の金銭価値はいずれゼロになり、固定資産税額もゼロに近づくことになりま
す。しかし、現行の日本の税制では、機械設備がいくら古いものでも、一定の
固定資産税が発生します。なぜなら、現行の税制では、機械設備の減価償却可
能額は、機械の購入額の95%であり、残り5%は機械設備を廃棄処分にしな
い限り、機械設備の金銭価値として残り続けるからです。

 この仕組みの元では、機械設備を多く有する企業ほど固定資産税を多く払う
ことになります。たとえば、1,000億円で建設したビルを保有する企業の
場合、そのビルが建設されてから200年経過したとしても、このビルは税制
の上では、50億円(1,000億円の5%)の価値があるとみなされ、50
億円に対して固定資産税が課せられることになります。

 じつは機械設備の減価償却可能額は、米英仏独など主要国のほとんどが10
0%償却、つまり、設備投資額を(最終的には)全額損金算入することが認め
られています。このため財界などでは、現行の制度では設備投資の負担が他国
に比べて大きく、企業の国際競争力の低下につながっている、と指摘してきま
した。今回、自民党税制調査会が、企業の設備投資額の全額損金算入を検討す
る、と明記したことは、財界からの指摘に応えたものといえます。

 仮に、日本においても、設備投資額の全額損金算入が認められると、企業に
はどのような影響が及ぶのでしょうか。

 内閣府の国民経済計算によると、企業設備のストック額は約70兆円です。
一方、企業の機械設備に課せられる固定資産税は約1.5兆円ですので、企業
は機械設備ストック額の約2.1%を固定資産税として政府に納付しているこ
とになります。設備投資額の全額損金算入が認められると、企業の保有設備の
減価償却額は現状(約70兆円)から73.7兆円に増加します。つまり減価
償却の増加分3.7兆円の2.1%である約780億円が企業の減税分となり
ます。

 780億円程度の減税であれば、マクロでみた場合さほど大きな影響を及ぼ
さない気もします。ただ、設備投資額の全額損金算入は、法人税だけでなく企
業のバランスシートにも影響を及ぼすことを忘れてはいけません。

 さきほどラフに試算したように、設備投資額の全額損金算入が認められると、
企業の減価償却は約3.7兆円増加することになります。言い換えると、企業
のバランスシートに記載されている機械設備は、3.7兆円減額されることと
なり、それだけ資金繰りが楽になることを意味します。

 自民党税制調査会の決定が、現実のものとなるとは言い切れませんが、仮に
設備投資額の全額損金算入が認められれば、マクロでみた企業は、税制変更で
3.7兆円のフリーキャッシュを得ることになります。各企業がこの3.7兆
円をどのように使うかは興味深いテーマの1つといえそうです。

村田雅志(むらた・まさし)
(GCIキャピタル・チーフエコノミスト)

<筆者について>
三和総合研究所、三和銀行にて産業機械アナリスト、
UFJ総合研究所にてエコノミストとして活動後、
2004年にGCIアセットマネジメント入社。05年9月より現職。

現在、コンテンツ事業の立ち上げに奮闘中。
GCIグループ初の投資情報サイト【Klugクルーク】にて、投資に関する
コラムを執筆中。http://www.gci-klug.jp/klugview/

<主な著書>
「景気予測から始める株式投資入門」(パンローリング)
 http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2596&c=9784775990070
「絶対リターンを目指すオルタナティブ投資」(すばる舎)
 http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2596&c=9784883994298

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関し
 ては御自身の責任と判断で願います。)

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◆コラム「連載 合理的な不動産投資とは(5)」

■不動産投資における落とし穴とは?

 今回は、通常見落としてしまいかねない不動産投資リスクというテーマで、
いくつかケースを挙げていきたいと思います。

1.売買編

1)修繕積立金の未達による一時負担金の発生
 修繕積立金とは、長期修繕計画の中で必要な修繕工事の総コストを算出し、
それを管理費と同様に月単位あたりで計画的に積立できる費用です。修繕積立
金の算出については、所有者によって編成された管理組合の指示により、建物
管理会社や一級建築士事務所等が作成する長期修繕計画書に基づいて算出され、
管理組合が承認する形で決定されます。
 しかしながら、個々の物件によっては、将来の長期修繕工事の時期に積立不
足になってしまう物件や、修繕計画や維持管理状況がずさんなために一時負担
金が突発的に発生しかねない物件が現実的には存在しています。
 そのような物件の収益性を合理的に評価するためには、長期修繕計画の過去
の実績を調べて、現時点から将来における計画の安定性を精査することが必要
です。そして、一時負担金が発生する可能性がある場合には、想定コストを支
出項目に含めた上で運用利回りを算出する必要があります。
 その結果、一時負担金や修繕積立金の増額が必要な場合でも期待利回りを維
持可能な運用計画が立てられます。

2)新築物件の落とし穴
 新築物件は、長期のローンが適用されやすいことからサラリーマンの方々を
中心に人気があります。そのうたい文句は、建物の劣化状況の評価が不要なこ
と、減価償却費による損益通算の効果が大きいこと(新築のため建物の割合が
高い)、管理または修繕コストが少ないこと、中古物件に比べて最新スペック
のため高い賃料が取れることなどが見受けられます。
 このように、表向きは上記の理由から多くの取引が行われている新築物件で
すが、具体的に購入するにあたり見落としてはならない点が二つあります。
 第一に、新築物件の賃料には、「新築物件に住みたい」という賃借人のニー
ズが新築プレミアムとして上乗せされていることから、当初入居した賃借人が
退去して新規募集を行った場合、新築プレミアムが剥がれ落ちた賃料、即ち周
辺の中古物件の相場賃料に引っ張られてしまう傾向が強いことです。また、入
居前に想定賃料として販売している物件では特に注意が必要です。
 第二に、当初設定された管理費や修繕積立金が将来的に増加したことにより、
当初期待していた利回りを獲得できないケースがあります。似たような事例と
して、バブル時に販売されていた収益不動産の中で利回りを良く見せるために
意図的にコストを抑えられていたケースがあります。そこまで悪質ではないと
しても、新築物件の建物管理コストと期間が経過した物件の建物管理コストは
内容も費用も異なることから、長期的な視点で経常的に発生する費用の増加を
見込む必要があります。
 よって、賃料の下落リスクと管理コストの上昇リスクを合理的に予測した場
合の期待利回りが満足できるレベルかどうか査定し、物件価格に付加されてい
る新築プレミアムを数値化することが必要です。

3)現空の物件を選ぶメリットについて
 現空物件は、物件自体の生産性が0の状態であることから、収益物件として
ネガティブな見方をされることが少なくありません。そのような物件は、空室
リスクが目立って見えることから、入居中の物件と比べると安定性という観点
から劣るように思われますが、見方を変えると物件の選定を行う上でのメリッ
トも幾つかあります。
 一番のポイントは専有部分の間取りや設備を実際にチェックすることが出来
る点です。入居中の物件はどうしても設備の使用状況や使い勝手など実態を把
握しづらいので過去の記録や経験から予測せざるを得ませんが、購入前に資産
のクオリティをチェックできるので売主との交渉が行いやすく、リフォームし
た上で専有部分のクオリティを高めたり、必要な修繕箇所の把握を事前に行う
ことが出来ます。
 以上のことから、入居中の物件と比較した場合に、空室の物件であっても空
室理由がタイミングによるものであったり、ネガティブな理由であったとして
も費用対効果をより具体的に評価できる場合には、投資対象として検討する価
値が十分にあるといえます。


2.賃貸管理編

1)法人名義で借りた物件のリスク
 法人名義で賃貸契約を締結した物件は、個人に比べると身元が安心できる点
や賃借期間が長いケースが多いことから、賃借人の属性として望ましいことが
一般的に言えますが、法人名義であるが故の潜在的なリスクがあることも指摘
されています。
 例えば、ある法人が従業員の共同住居として使用したり、夜間勤務の従業員
の宿泊所として使用される場合に、内装や設備の維持への自己責任が希薄な使
用者によって退去時のリフォーム費用が増える可能性があります。
 また、複数人の外国人の居住用として法人が借りる場合がありますが、生活
文化の違いが使用状況に現れたり、周りの住民との間でのトラブルになる可能
性もゼロではありません。逆に言えば、外国人向けに快適な環境が整った賃貸
空間の供給も少ないことから、外国人をターゲットにした物件を提供すること
も一つの投資機会といえます。
 いずれにしても、法人名義で契約を結ぶ場合は、用途と使用状況については
コントロール可能な状況にし、条件に見合った賃料の設定を行う必要がありま
す。

2)賃貸契約期間の長い物件のリスク
 賃貸期間の長い物件は、賃借人のニーズが高い賃貸物件と評価できる一方で、
賃借期間が長いからこその潜在的なリスクも考えられます。それは、貸す側に
とって好ましくない生活スタイルや、設備等をぞんざいに扱ったがために、賃
借人が退去した後に何から何まで全て新しく更新しなければならなくなってし
まうリスクです。
 特に、畳やクロスが煙草や湿気で傷んでしまったり、バス・トイレ・キッチ
ンなどの使用状況がひどいために設備や配管自体に劣化が生じた場合の回復コ
ストは収益性を大きく圧迫することになります。
 このようなことから、賃借期間の長い物件の内部状況に関して何らかの機会
を見つけて定期的にチェックできるようにすることや、不穏な兆候が見えた場
合には早期に手を打つことが必要です。
 例えば、年次点検や賃借人から設備の修理依頼が来たときに業者任せにせず
に、自らが同行することや委託管理会社に具体的に指示しておくことが有効で
あると考えられます。

(片山直樹)

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関し
 ては御自身の責任と判断で願います。)

===================================

■「個人投資家のための不動産投資セミナー2」 開催!■

=山本潤氏からのメッセージ=

 今回、億近で2回目となる不動産セミナーを開催することになりました。

前回、2年ほど前に、セミナーを開催したときは、不動産の中古物件で、都内
の好立地にも関わらず10%台の利回りが期待できる状況でした。

今、都内の良好な物件であれば、6%の利回りが確保できれば上々です。2年
間で不動産を取り巻く環境は大きく変化したのです。

ただ、世界的な比較感では、日本の不動産は、米国や香港などと比べてまだ割
安感があります。

また、需給も悪くありません。

07年問題で、退職金のフローが07年から4年間は、06年比で5兆円ほど
の増加が見込めます。15兆円のうち、1兆円程度が住宅・リフォーム関連で
消費されると試算されています。

株はバブル崩壊後に見事に立ち直りましたが、今、調整局面にあります。不動
産は、まだまだジリジリと上がり続けています。今後の数年間は、業界関係者
も値上がり期待が持てると考えています。

==セミナーの内容==

◆新築ワンルームやリートを利回り4%で購入するよりは、中古物件を購入し
 て、自分で手直して、利回りを少しでも高める工夫を行うべきです。実践可
 能な工夫の数々を紹介。
◆手間隙をなるべくかけないで、どの程度の改装がどの程度の手間隙とどの程
 度の初期コストで可能なのか。
◆最終的にどの程度の利回りが達成できるのか。
◆今、10%の利回りが期待できる案件とはどんな案件か。
◆1000万円以下の小額物件で2ケタ利回り物件を見つける実践可能なノウ
 ハウとはなにか。

不動産の正攻法の投資技術を実行できるパッケージを提案しようと試みるのが
今回のセミナーの最大の目玉なのです。

是非、ご参加ください。
(山本 潤)

=========
 2年前に開催し、大好評だった不動産投資セミナーの第2弾が開催されます。
前回時点とは投資環境も変わりつつあり、株式で言うファンダメンタルズ、つ
まり不動産の収益力から不動産の相場が決まっていく市場に転換しています。

 今回のセミナーでは、不動産の収益性分析を軸に、より具体的な手法を分か
りやすく解説していきます。2部構成となるセミナー第1部では、元ナスダッ
クジャパン社長の勝屋氏が、株式等の金融商品市場と不動産市場をマクロ的な
視点で語ります。そして第2部では、不動産投資の基本的な考え方、個々の物
件の評価方法や管理・運用していくために知っておくべき実践的な考え方など
を、過去から現在までの具体的な事例を挙げながら、(株)レーサムリサーチ
の野口氏がお伝えします。
是非ご参加ください。

日時:7月8日(土) 13:30〜17:00
場所:東京八重洲ホール 地下ホール
受講料:30,000円(税込)
 ※7/5(水)までにお申し込みの上お振り込み頂いた方は、前売り特典とし
  て懇親会費用(5,000円)込みとさせていただきます。

内容:
■株式等の金融商品やマクロ経済と不動産市場の動向について
 :勝家義郎氏

■不動産投資の基本的考え方と長期安定運用を実現する投資手法について
 :野口政路氏

※都合により講義内容の多少の変更の可能性があることを予めご了承下さい。

セミナーの後に懇親会を予定しております。(実費:5,000円程度)

お申し込みはイノベーターズ・フォーラムのホームページまで。


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■「個人投資家のための景気観養成セミナーDVD」発売中!■
 2003年11月に行われた村田雅志氏の景気観養成セミナーを全て収録し
た2枚組DVDです。

◆受講したいけど行けなかった…という方には最適
 当日行われたセミナーの全てを漏らさず収録。もちろん、セミナー当日配布
された資料も収録しております。これで開催地に縛られることなく、自分のペ
ースで学習することが可能です。

◆マスターへの早道は反復
 頭で理解しているつもりでも、いざ実践してみると様々な疑問点が新たに湧
いてくるもの。DVDで何度も復習することにより、マスターへの早道となり
ます。今回のセミナーをより自分のものにするためのツールとしてお役立て下
さい。

詳細はイノベーターズ・フォーラムのホームページまで。
http://www.iforum.jp/dvd.htm

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■「山本潤氏のファンダメンタルズ分析日本株アナリスト養成講座DVD」
 発売!!■

「NPOイノベーターズ・フォーラム 公認日本株アナリスト 認定講座」
共催:エンジュク 協力:ダイヤモンド経営分析チーム

 2005年4月に行われた山本潤氏のセミナー映像に加え、ファンダメンタ
ルズ分析に必要な内容を新たに撮り下ろした映像を全て収録した4枚組DVD
です。

◆ファンダメンタルズ分析の決定版。
 いままで体系的に語られることの少なかった実践的なファンダメンタルズ
分析を網羅。最終的には個別株のレポートが作成出来るレベルを目的として
います。受講出来なかった方や反復学習したい方には最適な内容です。

◆充実したボリューム
 価格は48,000円とやや高額ですが、4月のセミナー(受講料38,0
00円)で使用した資料添付はもとより、全部でDVD4枚組、約450分の
充実した内容となっています。

詳細はエンジュクのホームページまで。
http://www.enjyuku.com/v_kabu_10.htm

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■億近執筆陣の本 好評発売中!■

石川臨太郎
▲潜在意識を活用した最強の投資術入門▲
パンローリング ISBN4-7759-9011 2800円+税 288ページ
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2596&c=9784775990117

村田 雅志
▼景気予測から始める株式投資入門▼
パンローリング ISBN4-7759-9007 3300円+税 231ページ
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2596&c=9784775990070

山本 潤
▲投資家から「自立する」投資家へ▲
パンローリング ISBN4-7759-9008 4800円+税 426ページ
http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2596&c=9784775990087

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 メルマガの購読者を募集しています。企業訪問やトップとの面談を通じて皆
様にとって有意義な生の情報を提供することが私の使命です。アナリスト経験
とファンドマネジャー経験を積んできた私のコンテンツで夢の「億の近道」を
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 季節ごとに咲く花が違うように、株式市場に咲く花も異なっています。

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編集者:億の近道発行プロジェクト
発行者:NPO法人イノベーターズ・フォーラム
このメールマガジンの無断転載・引用を禁じます。
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ベーシック・インディア(4)

 皆さんは「インド」というと何を思い浮かべますか?
カレー、高成長、中国の次、ターバン、マハラジャ、貧困、ガンジス川、ナン、パキスタン紛争、IT産業、etc…。
 経済的にも期待され、報道などでも取り上げられることが多くなったインド。あのビジネス漫画「島耕作」でも舞台となるなど、最近とみに目にすることが多くなってきました。さらに東証が日本版預託証券(JDR)を来年にも認める方針を打ち出すなど、インド企業に投資できるチャンスも身近なものとなりそうです。
 縁あって、数回のインド訪問をし、多くの現地の方々と交流を持つようになった私ぢんぢ部長が、不定期ながら私が経験したインドのインサイドな情報を執筆してみたいと思います。本日は第4回です。

■多用な方言?

 博学な方は、インドに多用な言語があることはご存じでしょう。「亜大陸」といわれるほど広い国土を持ち、南は赤道近く、北はほぼヒマラヤに接するこの国に多様な文化が存在するのは想像に難くありません。となればその文化に根付いた言語が発生するのは必然でしょう。

 我々日本人にとって、「同じ国の中で違う言語」というと、「方言」のようなモノを想像してしまいがちです。つまり、「注意深く聞けば理解できないでもないレベル」。もっとも、地方のお年寄りなどは何度も聞き直さないと意味が分からない時もありますが、そんなお年寄りでも標準語(東京弁?)のTV番組を見ているわけで、全くコミュニケートできないわけではありません。

 私が会った多くのインド人は皆が口を揃えます。
「同じインド人でも、他の地方の言語はまるでフランス語やロシア語を聞いているようだ」
 つまり慎重に耳を傾ければ理解できるレベルではなく、まるで異国の言葉ということのようです。我々が想像する「方言」とは違うのです。
 あるインド人夫婦は、旦那さんがインド東部、奥さんがインド西部の出身で、夫婦のコミュニケートはもっぱら英語のようです。彼らの言葉を借りるなら「天と地ほどに話す言葉が違う」とのこと。もちろん料理なども大きく違うので、食事などは彼らが知り合って居住しているインド南部のものがベースだとか。なんとも我々日本人が聞くと複雑に感じますが、彼らは特に気にかける風でもなく、あるがままに受け入れていると見受けられました。同時に、英語の存在をとても重宝していました。

 インドが投資対象と見られる大きな要因の一つに、「英語が通じる」がありますが、実は英語が通じることによってもっとも恩恵を受けているのは、インド人同士なのかも知れません。
 一応ヒンディー語が公用語(連邦公用語)とされているのですが、私のような外国人がそれを意識することはほとんどなく、地域による温度差はあるかも知れませんが、いわゆるインド人ビジネスパーソンは英語を主としているのは間違いないようです。

 もしインドルピー紙幣を手に入れる機会があったら、よく紙面を見て下さい。10ルピー札なら、「10ルピー」という意味の言葉が20近く書いてあります。これが全て公用語(地方公用語)なのです。とても理解できない(笑)。
やはり英語が通じるのは我々外国人にとっても、ありがたいものですね。

(ぢんぢ部長)

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

競争優位性

 製品にそれほど差があるわけではないが、何故か独占に近い状況にあり、2番手が伸び悩んでいる市場。加えて、参入障壁がめちゃくちゃ高いわけでなく、新規参入者が出てきたものの、やはり牙城を崩せない。

「製品の差は無いと思うんだけど、何でこの企業(製品)は伸びていないのかなぁ」
 私が実際に、このように感じている市場がいくつかあります。やはりそれなりの理由があるわけで、業界、製品により様々な理由があるのでしょうが、本日は少しこのあたりについて考えてみたいと思います。

 まずは「参入障壁」という言葉から復習してみたいと思います。

■参入障壁とは

 参入障壁という言葉を辞書で引いてみると、下記のように記されています。

「ある産業に加わろうとする企業にとって、既存の企業が備えている優位性などが参入阻止要因になっていること」(大辞林)

 これを踏まえると、一般的にもいわれていますように喫茶店や床屋さんがあげられます。実際、街中を歩いてみてもかなりの店舗を確認することができます。参入障壁の低い産業の特色のひとつとして、「少人数でできる仕事で、かつ大規模な資金が必要ない」っということがあげられるでしょう。

 逆に、参入障壁の高い事業の特色としてあげられるものの代表に、「高い技術力」があげられます。確かに「高い技術力」は、参入障壁のひとつとしてあげられますが、これが全てを左右してしまうケースばかりではありません。

■技術力以外にも

「みんなが使用しているので」ということで、とある製品が選ばれることもあるでしょう。また、意外と2番手以下の企業や新規参入企業に効いてくるのは、「既存商品(先行企業による)に対する、消費者(お客さん)の慣れ」です。
(慣れるだけならかわいい方で、時に後発企業は「デファクトスタンダード」に挑まなければならないこともあります)

例えば、新聞業界。
金融系(特に証券)にお勤めされている方の多くは日経新聞を読まれると思います。日経+他紙という方もいらっしゃるでしょうが、他紙だけを読んでいる方は希ではないでしょうか。
経済紙面の充実という面だけでなく、「みんなが読んでいるから」という面もあると思います。「日経の記事が株価を動かす」っとまでは思わないにせよ、「みんなが知っていることは知っておきたい」というのが市場参加者の心情だと思うのです。

例えば、PCのOS。
「PCのハードのデザインはマックが好みだけど、ウインドウズが使えないと社会に出て仕事をする時にに支障がでそうだな。」と考える学生もいるでしょう。実際、私はマックを使ったことがないので、どれほどウインドウズと違うかはわかりません。もしかすると、このように心配するのは大げさ過ぎで、杞憂に終るのかもしれません。

ただ、こう思われただけで企業にとってはかなりの不利に働くのです。
どういう理由にせよ「一度選ばれた製品に対する慣れ」は、消費者の中で確実に積み上がって行きます。

メーカーが違うことによって、操作性が大幅に変わるものならなおさらです。

■不利な立場

 これらを覆すには、性能面や価格面で消費者に魅力を訴えなければならないのは当然ですが、性能、価格が多少魅力的という程度なら、既存の顧客を振り向かすには至らないことがほとんどでしょう。

若干魅力があるぐらいでは、変更する手間や再度慣れるまでの時間の方がもったいないですから。更に、実際に使用してみて不都合に感じるリスク、というものもあります。

繰り返しになりますがお客様がある程度満足している製品で、かつマーケットシェアが高い製品を、2番手企業や新規参入社が切り崩すことは相当労力がいるものだと思います。
(B to Bなら、2番手企業は複数購買を理由にある程度、お仕事ができるでしょう。)

魅力的な価格を打ち出したり、莫大な広告宣伝を行ったとしても、これらの戦略はトップ企業が有利です。
なぜなら、その事業でより多くの利益が出ている企業はトップ企業で、ライバルが価格(体力)勝負に持ち込んだとしても、同程度のことをすることはさほど難しくないのです。

むしろ、ライバル達の消耗の方が激しくなる可能性のほうが高いのです。
もともとの売上に差があるのですから、2番手以降が苦しい思いをするのは目に見えています。
加えて、過度な価格戦略は業界自体を破壊してしまう可能性もあります。
互いがノーガードの打ち合いのような状態になり、業界として利益が得られなくなってしまうのです。

結果、顧客(消費者)だけが恩恵を受けるケースも出てきます。
消費者としては嬉しいものですが、株主としては複雑な気分になってしまうでしょう。
(戦略的な値下げによる価格下落によって、普及が加速したりアプリケーションが増えるケースはこれとは別)

一度構築されたトップ企業の競争優位性を、2番手以下が覆すことは相当なパワーを要します。

この点を常に留意しながら、企業に取材をする必要があるでしょう。
調子が良すぎる話は、割引いて考えることが投資で大やけどをしない秘訣かもしれません。やはり、強いのにはそれなりに訳があるものなのです。

(佐藤 貴士)

<スローガン>
仲間と共に理想社会への投資をはじめよう!
−投資活動によって理想社会を実現する−

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

億の近道2006/06/28


■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
投資情報メールマガジン                  2006/06/28号
             イ意 の 近 道

         −プロが導く「億」資産への近道−   週4回発行
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
【ご挨拶】
 将来の資産形成のために個人投資家の方にも機関投資家並以上の情報提供を
したい。また同時に、当メルマガを通じてより多くの方に自立した投資家を目
指していただきたいと考えております。執筆陣は証券・金融業界に身を置いて
いる人間ばかりです。プロの目から見た各種分析や銘柄を参考にして、「億」
の資産を目指し、自立した投資家への道を歩みましょう!
 水曜版は、学習を重ねた一般の個人投資家も執筆に加わっています。いつも
の億近同様、応援をよろしくお願い致します。

   ★当メルマガは等長フォントでの閲覧を前提にしております★

===================================

      −本日の目次−(本日の担当:億近産業調査部)

 ◆コラム「競争優位性」:億近産業調査部 佐藤 貴士
 ◆コラム「ベーシック・インディア(4)」:億近産業調査部 ぢんぢ部長

===================================

◆コラム「競争優位性」

 製品にそれほど差があるわけではないが、何故か独占に近い状況にあり、2
番手が伸び悩んでいる市場。加えて、参入障壁がめちゃくちゃ高いわけでなく、
新規参入者が出てきたものの、やはり牙城を崩せない。

「製品の差は無いと思うんだけど、何でこの企業(製品)は伸びていないのか
なぁ」
 私が実際に、このように感じている市場がいくつかあります。やはりそれな
りの理由があるわけで、業界、製品により様々な理由があるのでしょうが、本
日は少しこのあたりについて考えてみたいと思います。

 まずは「参入障壁」という言葉から復習してみたいと思います。

■参入障壁とは

 参入障壁という言葉を辞書で引いてみると、下記のように記されています。

「ある産業に加わろうとする企業にとって、既存の企業が備えている優位性な
どが参入阻止要因になっていること」(大辞林)

 これを踏まえると、一般的にもいわれていますように喫茶店や床屋さんがあ
げられます。実際、街中を歩いてみてもかなりの店舗を確認することができま
す。参入障壁の低い産業の特色のひとつとして、「少人数でできる仕事で、か
つ大規模な資金が必要ない」っということがあげられるでしょう。

 逆に、参入障壁の高い事業の特色としてあげられるものの代表に、「高い技
術力」があげられます。確かに「高い技術力」は、参入障壁のひとつとしてあ
げられますが、これが全てを左右してしまうケースばかりではありません。

■技術力以外にも

「みんなが使用しているので」ということで、とある製品が選ばれることもあ
るでしょう。また、意外と2番手以下の企業や新規参入企業に効いてくるのは、
「既存商品(先行企業による)に対する、消費者(お客さん)の慣れ」です。
(慣れるだけならかわいい方で、時に後発企業は「デファクトスタンダード」
に挑まなければならないこともあります)

例えば、新聞業界。
金融系(特に証券)にお勤めされている方の多くは日経新聞を読まれると思い
ます。日経+他紙という方もいらっしゃるでしょうが、他紙だけを読んでいる
方は希ではないでしょうか。
経済紙面の充実という面だけでなく、「みんなが読んでいるから」という面も
あると思います。「日経の記事が株価を動かす」っとまでは思わないにせよ、
「みんなが知っていることは知っておきたい」というのが市場参加者の心情だ
と思うのです。

例えば、PCのOS。
「PCのハードのデザインはマックが好みだけど、ウインドウズが使えないと
社会に出て仕事をする時にに支障がでそうだな。」と考える学生もいるでしょ
う。実際、私はマックを使ったことがないので、どれほどウインドウズと違う
かはわかりません。もしかすると、このように心配するのは大げさ過ぎで、杞
憂に終るのかもしれません。

ただ、こう思われただけで企業にとってはかなりの不利に働くのです。
どういう理由にせよ「一度選ばれた製品に対する慣れ」は、消費者の中で確実
に積み上がって行きます。

メーカーが違うことによって、操作性が大幅に変わるものならなおさらです。

■不利な立場

 これらを覆すには、性能面や価格面で消費者に魅力を訴えなければならない
のは当然ですが、性能、価格が多少魅力的という程度なら、既存の顧客を振り
向かすには至らないことがほとんどでしょう。

若干魅力があるぐらいでは、変更する手間や再度慣れるまでの時間の方がもっ
たいないですから。更に、実際に使用してみて不都合に感じるリスク、という
ものもあります。

繰り返しになりますがお客様がある程度満足している製品で、かつマーケット
シェアが高い製品を、2番手企業や新規参入社が切り崩すことは相当労力がい
るものだと思います。
(B to Bなら、2番手企業は複数購買を理由にある程度、お仕事ができ
るでしょう。)

魅力的な価格を打ち出したり、莫大な広告宣伝を行ったとしても、これらの戦
略はトップ企業が有利です。
なぜなら、その事業でより多くの利益が出ている企業はトップ企業で、ライバ
ルが価格(体力)勝負に持ち込んだとしても、同程度のことをすることはさほ
ど難しくないのです。

むしろ、ライバル達の消耗の方が激しくなる可能性のほうが高いのです。
もともとの売上に差があるのですから、2番手以降が苦しい思いをするのは目
に見えています。
加えて、過度な価格戦略は業界自体を破壊してしまう可能性もあります。
互いがノーガードの打ち合いのような状態になり、業界として利益が得られな
くなってしまうのです。

結果、顧客(消費者)だけが恩恵を受けるケースも出てきます。
消費者としては嬉しいものですが、株主としては複雑な気分になってしまうで
しょう。
(戦略的な値下げによる価格下落によって、普及が加速したりアプリケーショ
ンが増えるケースはこれとは別)

一度構築されたトップ企業の競争優位性を、2番手以下が覆すことは相当なパ
ワーを要します。

この点を常に留意しながら、企業に取材をする必要があるでしょう。
調子が良すぎる話は、割引いて考えることが投資で大やけどをしない秘訣かも
しれません。やはり、強いのにはそれなりに訳があるものなのです。

(佐藤 貴士)

<スローガン>
仲間と共に理想社会への投資をはじめよう!
−投資活動によって理想社会を実現する−

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関し
 ては御自身の責任と判断で願います。)

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◆コラム「ベーシック・インディア(4)」

 皆さんは「インド」というと何を思い浮かべますか?
カレー、高成長、中国の次、ターバン、マハラジャ、貧困、ガンジス川、ナン、
パキスタン紛争、IT産業、etc…。
 経済的にも期待され、報道などでも取り上げられることが多くなったインド。
あのビジネス漫画「島耕作」でも舞台となるなど、最近とみに目にすることが
多くなってきました。さらに東証が日本版預託証券(JDR)を来年にも認め
る方針を打ち出すなど、インド企業に投資できるチャンスも身近なものとなり
そうです。
 縁あって、数回のインド訪問をし、多くの現地の方々と交流を持つようにな
った私ぢんぢ部長が、不定期ながら私が経験したインドのインサイドな情報を
執筆してみたいと思います。本日は第4回です。

■多用な方言?

 博学な方は、インドに多用な言語があることはご存じでしょう。「亜大陸」
といわれるほど広い国土を持ち、南は赤道近く、北はほぼヒマラヤに接するこ
の国に多様な文化が存在するのは想像に難くありません。となればその文化に
根付いた言語が発生するのは必然でしょう。

 我々日本人にとって、「同じ国の中で違う言語」というと、「方言」のよう
なモノを想像してしまいがちです。つまり、「注意深く聞けば理解できないで
もないレベル」。もっとも、地方のお年寄りなどは何度も聞き直さないと意味
が分からない時もありますが、そんなお年寄りでも標準語(東京弁?)のTV
番組を見ているわけで、全くコミュニケートできないわけではありません。

 私が会った多くのインド人は皆が口を揃えます。
「同じインド人でも、他の地方の言語はまるでフランス語やロシア語を聞いて
いるようだ」
 つまり慎重に耳を傾ければ理解できるレベルではなく、まるで異国の言葉と
いうことのようです。我々が想像する「方言」とは違うのです。

 あるインド人夫婦は、旦那さんがインド東部、奥さんがインド西部の出身で、
夫婦のコミュニケートはもっぱら英語のようです。彼らの言葉を借りるなら
「天と地ほどに話す言葉が違う」とのこと。もちろん料理なども大きく違うの
で、食事などは彼らが知り合って居住しているインド南部のものがベースだと
か。なんとも我々日本人が聞くと複雑に感じますが、彼らは特に気にかける風
でもなく、あるがままに受け入れていると見受けられました。同時に、英語の
存在をとても重宝していました。

 インドが投資対象と見られる大きな要因の一つに、「英語が通じる」があり
ますが、実は英語が通じることによってもっとも恩恵を受けているのは、イン
ド人同士なのかも知れません。
 一応ヒンディー語が公用語(連邦公用語)とされているのですが、私のよう
な外国人がそれを意識することはほとんどなく、地域による温度差はあるかも
知れませんが、いわゆるインド人ビジネスパーソンは英語を主としているのは
間違いないようです。

 もしインドルピー紙幣を手に入れる機会があったら、よく紙面を見て下さい。
10ルピー札なら、「10ルピー」という意味の言葉が20近く書いてありま
す。これが全て公用語(地方公用語)なのです。とても理解できない(笑)。
やはり英語が通じるのは我々外国人にとっても、ありがたいものですね。

(ぢんぢ部長)

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 ては御自身の責任と判断で願います。)

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■「個人投資家のための不動産投資セミナー2」 開催!■

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 今回、億近で2回目となる不動産セミナーを開催することになりました。

前回、2年ほど前に、セミナーを開催したときは、不動産の中古物件で、都内
の好立地にも関わらず10%台の利回りが期待できる状況でした。

今、都内の良好な物件であれば、6%の利回りが確保できれば上々です。2年
間で不動産を取り巻く環境は大きく変化したのです。

ただ、世界的な比較感では、日本の不動産は、米国や香港などと比べてまだ割
安感があります。

また、需給も悪くありません。

07年問題で、退職金のフローが07年から4年間は、06年比で5兆円ほど
の増加が見込めます。15兆円のうち、1兆円程度が住宅・リフォーム関連で
消費されると試算されています。

株はバブル崩壊後に見事に立ち直りましたが、今、調整局面にあります。不動
産は、まだまだジリジリと上がり続けています。今後の数年間は、業界関係者
も値上がり期待が持てると考えています。

==セミナーの内容==

◆新築ワンルームやリートを利回り4%で購入するよりは、中古物件を購入し
 て、自分で手直して、利回りを少しでも高める工夫を行うべきです。実践可
 能な工夫の数々を紹介。
◆手間隙をなるべくかけないで、どの程度の改装がどの程度の手間隙とどの程
 度の初期コストで可能なのか。
◆最終的にどの程度の利回りが達成できるのか。
◆今、10%の利回りが期待できる案件とはどんな案件か。
◆1000万円以下の小額物件で2ケタ利回り物件を見つける実践可能なノウ
 ハウとはなにか。

不動産の正攻法の投資技術を実行できるパッケージを提案しようと試みるのが
今回のセミナーの最大の目玉なのです。

是非、ご参加ください。
(山本 潤)

=========
 2年前に開催し、大好評だった不動産投資セミナーの第2弾が開催されます。
前回時点とは投資環境も変わりつつあり、株式で言うファンダメンタルズ、つ
まり不動産の収益力から不動産の相場が決まっていく市場に転換しています。

 今回のセミナーでは、不動産の収益性分析を軸に、より具体的な手法を分か
りやすく解説していきます。2部構成となるセミナー第1部では、元ナスダッ
クジャパン社長の勝屋氏が、株式等の金融商品市場と不動産市場をマクロ的な
視点で語ります。そして第2部では、不動産投資の基本的な考え方、個々の物
件の評価方法や管理・運用していくために知っておくべき実践的な考え方など
を、過去から現在までの具体的な事例を挙げながら、(株)レーサムリサーチ
の野口氏がお伝えします。
是非ご参加ください。

日時:7月8日(土) 13:30〜17:00
場所:東京八重洲ホール 地下ホール
受講料:30,000円(税込)
 ※7/5(水)までにお申し込みの上お振り込み頂いた方は、前売り特典とし
  て懇親会費用(5,000円)込みとさせていただきます。

内容:
■株式等の金融商品やマクロ経済と不動産市場の動向について
 :勝家義郎氏

■不動産投資の基本的考え方と長期安定運用を実現する投資手法について
 :野口政路氏

※都合により講義内容の多少の変更の可能性があることを予めご了承下さい。

セミナーの後に懇親会を予定しております。(実費:5,000円程度)

お申し込みはイノベーターズ・フォーラムのホームページまで。


===================================

■「山本潤氏のファンダメンタルズ分析日本株アナリスト養成講座DVD」
 発売!!■

「NPOイノベーターズ・フォーラム 公認日本株アナリスト 認定講座」
共催:エンジュク 協力:ダイヤモンド経営分析チーム

 2005年4月に行われた山本潤氏のセミナー映像に加え、ファンダメンタ
ルズ分析に必要な内容を新たに撮り下ろした映像を全て収録した4枚組DVD
です。

◆ファンダメンタルズ分析の決定版。
 いままで体系的に語られることの少なかった実践的なファンダメンタルズ
分析を網羅。最終的には個別株のレポートが作成出来るレベルを目的として
います。受講出来なかった方や反復学習したい方には最適な内容です。

◆充実したボリューム
 価格は48,000円とやや高額ですが、4月のセミナー(受講料38,0
00円)で使用した資料添付はもとより、全部でDVD4枚組、約450分の
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された資料も収録しております。これで開催地に縛られることなく、自分のペ
ースで学習することが可能です。

◆マスターへの早道は反復
 頭で理解しているつもりでも、いざ実践してみると様々な疑問点が新たに湧
いてくるもの。DVDで何度も復習することにより、マスターへの早道となり
ます。今回のセミナーをより自分のものにするためのツールとしてお役立て下
さい。

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技術を評価できる個人投資家の養成講座season3(16)

(16)ちょっと一休み(新規参入2)

 今回は、前回に引き続きもう少し、ボーダフォンを買収したソフトバンクについて考えてみたいと思います。

 携帯電話に『ヤフーボタン』を搭載することを発表しました。これによって、携帯電話からボタンを押すだけで、ヤフーのホームページへ飛ぶことが出来るようになります。携帯電話からの検索は、まず、ヤフーのホームページからはじめてもらうという携帯電話ユーザをヤフーユーザへのシフトさせることを狙ったものです。

 このことによって、ヤフーのアクセスを大きく増やし、グループ企業で展開するネットショッピングやオークション、ネット証券、オンラインゲームなどのサービスを売りとすることができる。

 ボーダフォンの買収に要した1兆1660億円の資金は、携帯電話事業単体からの返済はもちろんであるが、銀行側としては、ヤフーへのアクセス増による収益増も含められ、グループ全体としてリスクが軽減されるとの判断があったと思われる。

 銀行側の貸し出し金利も2.5%(06年9月まで)→3%(06年12月まで)→3.5%(07年3月まで)と4半期ごとに上昇するため、ざっくり70億円(06年7−9月)→85億円(06年10−12月)→100億円(07年1−3月)と4半期ごとに金利負担が15億円ずつ増えていくため収益の悪化要因となる。

 一方、今年度中に基地局を倍増させることを発表しているが、これも、融資でまかなうのであれば、更なる金利負担が増える。しかし、以前から基地局のメーカ側への資金負担をベンダーファイナンスにて初期投資を軽くするのであれば金利負担はなくなるでしょう。
 平たく言えば、基地局メーカ側から言えば、売掛で売るということで、基地局メーカにインフラ設備の融資の保証をさせ、ソフトバンクが、後から、返済するというやり方。インフラ設備を担保にしてお金を借りるが、基地局メーカが金銭貸出契約を結ぶ方法といった方が解りやすいかもしれません。

 受注が欲しいメーカ、売上を伸ばしたいメーカは保証するかもしれませんし、銀行側も基地局メーカへの融資となれば、銀行内での審議も通しやすいのではないでしょうか。

 また、投資会社にインフラを整備してもらってソフトバンクがリース料を支払うやり方。製造メーカではなく投資家からインフラ設備資金を集めるやり方も検討しているようです。

 初期投資をいかに抑え、リスクを低減させるか、という視点ではこの方法は、有効ですが、ベンダーファイナンスは、ITバブルには多用された方法で、基地局メーカのバランスシートには売掛金で計上されます。売上も伸びますが、売掛金も増えるため、ここは、注意してみていかなくてはなりません。

 ソフトバンクがもしもの時は、不良債権となるでしょう。基地局メーカ側は、このリスクも考えなければならないでしょう。

 ソフトバンクが、買収資金の金利負担、基地局へのリース料等の携帯電話事業参入の投資と携帯電話経由でのヤフーユーザへの取り込みによるソフトバンク全体の収益を秤にかけたとき、投資に対しての収益の効率が悪いようであれば、携帯電話事業を他の新規事業者へ売却する可能性があると思います。

彼岸
技術のわかる個人投資家への道
Road to Investor with Technology Sense

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)


株式投資で人生を変える(7)

 私が株式投資で稼げたのは、ビギナーズラッキーのおかげでした。一度も損をすることがなく1300万円ほど資金が増えました。

 その余裕をバックに新築ワンルームマンションに投資して、バブル期でもあったので借金して700万円〜800万円程度で買ったワンルームマンションが瞬く間に一室2000万円を超えていったので、これで1億円は直ぐ達成だと、ぬか喜びをしてしまいました。

 そのとき更に借金をして国内不動産を買うかどうか迷いましたが、家賃で金利が払えないような投資をしてはいけないという、邱永漢先生の教えを守ることにしました。そこで邱永漢先生が行っていたロサンゼルスの不動産に投資するか、香港のファミリーマンションに投資するかを検討しました。運が良いことに海外経済基金(=現在の国際協力銀行)に出向し、目覚しいアジア諸国の発展を自分の眼で確認していました。邱永漢先生の開発した香港のファミリーマンションに投資しようと思いましたが、すでに完売状態でした。

 ところが、そのとき中国で天安門事件が起こったのです。もう大混乱になりました。邱永漢先生のマンションもキャンセルが大量発生しました。チャンスだと思い、株で儲けた資金で頭金を作り、借金もしてアカデミック・テラスというファミリーマンションを購入しました。

 このときは知り合いの90%以上の人から愚か者だといわれました。300室以上の供給だったので、半年ぐらいは入居者が決まりませんでした。それでも自分の判断を信じてもち続けることが出来ました。最初借入金利は10%くらいでした。それがドンドン下がっていき、4年後には3%程度までになりました。しかも4年後には香港のファミリーマンションが暴騰を始めたのです。株のように毎月5%から10%も値上がりをする、すごい上昇です。

 本にも書きましたが、このとき、ファンダメンタルズ面ではなく、別の面で嫌なことが起こったので幸運の女神様が香港のマンションを売るように合図してくださっていると考えて、このマンションを売ることにしました。現地通貨建てでは3倍にもなっていました。円高で日本円貨建てでは2倍でしょうか。儲かった利益の60%を短期譲渡ということで税金で持っていかれてしまいましたが、家賃収入などを考えると本当に実り多い投資でした。これも株式投資でリスクを管理しながら投資をするということをしっかり学んでいたおかげです。

経済的独立ワクワク!サポーター 石川臨太郎

(情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

ファンダメンタルズ分析入門第2部(20)

■■財務諸表入門 〜貸借対照表 BS〜 その3■■

★バランスシートの売上債権(有価証券報告書)
★有価証券報告書から大口顧客を調べる

 有価証券報告書(100ページ程度の短信よりも豊富な企業及び財務情報)を整理する練習です。

1)EDINET (http://info.edinet.go.jp/EdiHtml/main.htm)で調べたい企業の一番新しい有価証券報告書を開きます。
2)「主な資産と負債の内容」を開きます。
 売上債権(売掛金と受取手形※掛売り)の相手上位5社がわかります。
 ただし、単独決算の内容です。
 どんな企業が大口顧客なのかを知るここができます。

例:岡本工作機械(6125)の05年3月期の有価証券報告書から

売掛金
イ 相手先別内訳
  相手先    金額(百万円)
ミクロ技研(株)   1,193
キヤノン(株)      603
旭硝子(株)       479
三井住友銀リース(株)  340
OKAMOTO CORPORATION  331
その他       3,327
合計        6,276

このように、売掛金の相手先が有価証券報告書で開示されています。
この例では、岡本工作機械は、キヤノンや旭硝子が大口顧客であることがわかります。

:::まとめ:::
EDINETで有価証券報告書から大口顧客を把握する


★顧客を知る意味

1.大手顧客依存型:
 売上債権(単体の貸借対照表の流動資産の欄の売掛金)と上位5社向けの債権の割合を比べて、大手5社依存度が50%を超えていれば、大手顧客依存度が高いといえます。
 大手顧客依存度が高い場合、大手顧客の損益状態から、会社の損益状態が類推できます。
 利益の下方修正の原因となる顧客からの突然の受注のキャンセルなどが起こりえます。

2.分散安定型:
 特定顧客に収益を依存していないため、リスクは小さいといえます。
 業界全体の動向の影響を受けます。

 もっとも重要なことは、株価へのインパクトです。
顧客の決算動向が急に改善した場合などは、該当企業へも好い影響があると考えるのです。

 また、顧客によって、企業のどのサービスや製品が伸びているかをチェックできるのです。たとえば、岡本工作の場合は、以前に比べて旭硝子の割合が多くなっている−液晶ガラスや液晶製造装置関連のものと類推できます。

 利益率の高いサービスや商品の比率が上がっているかどうかも類推できます。
(=利益率が大きく違う製品群やサービス群からなるビジネスの場合、利益率の高い商品の構成率が向上することを。「プロダクトミックスの改善」といいます。)

:::まとめ:::

大口顧客を特定できれば投資に役立つ。
たとえば、大口顧客の業績動向が改善傾向の場合、その顧客向けのサービスや財も同様に好調であると推定することができる


(山本潤)

(この連載は2005年12月時点で執筆されたものです。情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。)

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